Рефинансирование ипотеки

Автор статьи:

Ольга Хакимова

Специальность:

Юрист

Стаж:

10 лет

Дата публикации:

01.08.2025

Просмотры:

1140

Время прочтения:

5 мин

Главная
Блог
Рефинансирование ипотеки

Содержание

Что такое рефинансирование? Выгода Условия Процесс Документы Расходы Заключение Вопросы

В жизни каждого заемщика наступает момент, когда он задумывается: «А нельзя ли платить меньше по ипотеке?» Особенно остро этот вопрос встает при изменении финансовой ситуации – своей или на рынке. Один банк предлагает ставку ниже, другой обещает пересмотр условий без необходимости продавать жилье. Так появляется интерес к процедуре, которую называют рефинансированием. Это не просто способ снизить ежемесячные платежи, а инструмент финансовой разгрузки и рационального управления долгом, если использовать его правильно.

Сегодня разберем, как проходит процедура, когда это действительно выгодно и какие подводные камни стоит учесть. Юристы НССД поясняют, на что обратить внимание и как сделать грамотный выбор.

Что такое рефинансирование ипотеки?

Процедура предполагает получение нового кредита (чаще всего в другой организации) с более привлекательными условиями, с целью досрочного погашения действующего ипотечного займа. По сути, происходит перекредитование: один заем заменяется другим, но с новой процентной ставкой, сроком, графиком платежей. Такой механизм позволяет перераспределить финансовую нагрузку и в ряде случаев существенно сэкономить.

Главная цель – не просто сменить кредитора, а найти условия, которые улучшат вашу долговую ситуацию. Это может быть снижение процентов, уменьшение платежа, увеличение срока кредита или даже изменение валюты займа.

Рефинансирование нецелевого кредита тоже возможно, но ипотека – наиболее востребованный вид перекредитования из-за больших сумм и длительных сроков.

Как работает рефинансирование ипотеки?

На первый взгляд все просто: клиент обращается в другой банк, заполняет анкету, проходит процедуру одобрения и заключает новый договор. После этого кредитор перечисляет средства для закрытия прежней ипотеки. Но в реальности все немного сложнее – нужно учитывать нюансы, связанные с выбором ставки, снятием и регистрацией обременения, а также возможными затратами.

Пример: Допустим, в 2020 году вы взяли ипотеку под 9,5% годовых на 25 лет. С тех пор ключевая ставка снизилась, а на рынке появились предложения с 6,5%. Вы обращаетесь в новый банк, он одобряет вас, гасит старый кредит, и вы продолжаете платить уже по ставке 6,5%. Экономия может достигать сотен тысяч рублей.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

Хотя идея платить меньше всегда выглядит привлекательно, рефинансирование целесообразно не во всех ситуациях. Чтобы оценить выгоду, необходимо рассчитать, как можно изменить условия, и учесть сопутствующие расходы. Ключевой момент – снижение ставки и улучшение условий в сравнении с текущими.

После снижения ключевой ставки

Самый очевидный момент – когда Центральный банк снижает ключевую ставку. Это напрямую влияет на предложения коммерческих банков, которые вслед за регулятором пересматривают условия кредитования. Например, если ипотека оформлялась при ставке 10%, а сейчас в банках доступны программы с 7%, разница в 3% может существенно снизить переплату.

Сколько можно сэкономить на рефинансировании?

Сумма экономии зависит от нескольких факторов:

остаток долга;
новая процентная ставка;
срок, оставшийся до окончания ипотеки;
структура платежей (аннуитет или дифференцированные).

Пример расчета: Остаток по ипотеке – 3,5 млн рублей. До конца выплаты – 18 лет. Снижение ставки с 10% до 7% даст снижение переплаты примерно на 900 000 рублей. Это почти 50 000 рублей в год. А если еще и срок немного продлить, ежемесячная нагрузка уменьшится на несколько тысяч рублей.

Чтобы понять, выгодно ли именно в вашем случае, нужно не только сравнить проценты, но и учесть все дополнительные затраты: страхование, госпошлины, комиссии. В НССД вам помогут рассчитать по каждому параметру и найти реальную выгоду.

Когда рефинансирование невыгодно?

Бывают случаи, когда перекредитоваться – не лучшая идея:

До окончания ипотеки осталось менее 1–2 лет;
Разница в ставках минимальна (меньше 1%);
Новый кредит сопровождается значительными комиссиями;
Ваш доход снизился, и вы можете не пройти скоринг в другом банке;
Имеются просрочки или ухудшилась кредитная история.

Также стоит быть осторожным с предложениями «без подтверждения дохода»: нередко за этим скрываются высокие риски или повышенные проценты. Лучше проконсультироваться со специалистом, чтобы исключить подвох.

Условия рефинансирования ипотеки

Каждый банк выдвигает собственные требования к потенциальному заемщику, но есть общие параметры, которые обязательно учитываются при принятии решения о перекредитовании.

Ключевые условия рефинансирования:

Беспроблемная кредитная история. Даже одна просрочка может повлиять на решение. Банки предпочитают дисциплинированных клиентов.
Регулярный доход. Он должен быть стабильным и официальным. Но некоторые банки все же предлагают программы без подтверждения дохода – правда, чаще всего это влечет повышение ставки.
Минимальный срок погашения. Обычно рефинансировать можно, если по текущей ипотеке прошло минимум 6 месяцев с момента оформления. Некоторые банки требуют 12 месяцев.
Оценка объекта недвижимости. Жилье должно находиться в пригодном для проживания состоянии, быть ликвидным и не иметь обременений, кроме текущей ипотеки.
Отсутствие текущих судебных споров или арестов по квартире.
Возраст на момент полного погашения не должен превышать 65–70 лет.

Помимо этого, банк может анализировать семейное положение, количество иждивенцев, совокупную долговую нагрузку. Чем выше ваш рейтинг по внутренней системе оценки, тем лояльнее будут условия.

В каком банке выгоднее рефинансировать ипотеку?

Сегодня представлено множество предложений по рефинансированию. Одни банки делают ставку на низкие проценты, другие – на оперативность, третьи – на минимум документов. Задача заемщика – выбрать оптимальный баланс между условиями и комфортом.

Сравнение предложений банков

Вот на что стоит обратить внимание при сравнении:

Процентная ставка. Это очевидный, но не единственный критерий. Ставка может быть «условной» – с обязательным страхованием, например.
Дополнительные комиссии. Некоторые банки включают в договор плату за оформление, перевод средств, открытие счета. Обязательно проверяйте эти пункты.
Требования к страховке. Заставляют ли вас делать страхование через «свои» компании? Это может повлиять на итоговую переплату.
Срок рассмотрения заявки. Иногда скорость имеет значение – особенно если вы хотите быстрее снизить текущую нагрузку.
Условия досрочного погашения. Не все банки одинаково гибко относятся к преждевременному закрытию кредита.

Некоторые из наиболее популярных банков с программами рефинансирования – это Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Дом.РФ. Но выгодное предложение не всегда у «топов» – иногда именно региональный или небольшой банк дает лучшие параметры, особенно если вы получаете зарплату на его счет.

Юристы и финансовые консультанты НССД помогут вам сравнить предложения с учетом скрытых условий и определить, где реально лучше перекредитоваться.

Можно ли рефинансировать в том же банке?

Да, это возможно, и такая опция называется переаккредитацией. Банк может предложить улучшенные условия по уже действующему договору без перевода ипотеки в другую организацию. Преимущество – меньше документов и затрат времени, а также отсутствие необходимости снимать и заново оформлять залог.

Но стоит учитывать, что банки не всегда охотно идут на переаккредитацию – особенно если вы и так исправно платите по высоким процентам. Тем не менее, вы имеете право подать заявление и обосновать свою просьбу. Иногда достаточно упомянуть о выгодном предложении от другого банка, чтобы текущий пересмотрел условия.

Как происходит процесс рефинансирования ипотеки?

Рефинансирование – это целая процедура, включающая несколько этапов. Чтобы избежать проволочек и ошибок, важно понимать, как проходит этот процесс.

Пошаговая инструкция:

Предварительное одобрение и сбор документов. На первом этапе вы подаете заявку в выбранный банк. Обычно это можно сделать онлайн. Банк проводит скоринг, запрашивает базовую информацию и сообщает предварительное решение. Если все хорошо, начинается сбор полного пакета документов.

На этом же этапе часто проводится оценка недвижимости – банк должен убедиться, что объект соответствует требованиям, ликвиден и находится в надлежащем состоянии.
Подписание договора с новым банком. Если все одобрено, вы подписываете новый ипотечный договор с банком, который готов взять на себя ваш действующий кредит. Этот документ определяет новую ставку, срок и порядок платежей.
Досрочное погашение ипотеки в старом банке. Новый банк перечисляет средства напрямую в предыдущий банк. Это – фактическое досрочное погашение старого кредита. На этом этапе важно удостовериться, что предыдущий кредит закрыт полностью, а задолженность – аннулирована.
Снятие залога с квартиры. После погашения задолженности прежний банк должен освободить имущество от обременения. Этот этап может занять до 5 рабочих дней.

Как снять залог с закладной/ без закладной/ через МФЦ:
- С закладной: передается оригинал документа и заявление на снятие.
- Без закладной: банк сам направляет сведения в Росреестр.
- Через МФЦ: можно подать документы лично, указав новый банк как залогодержателя.
Регистрация нового залога. После снятия старого обременения имущество оформляется в залог новому банку. Регистрация проходит через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра. Новый договор вступает в силу с момента регистрации.

Юристы НССД советуют заранее проверить корректность всех данных, особенно в договоре залога: ошибки могут привести к отказу в регистрации или юридическим рискам в будущем.

Документы и требования

Для одобрения рефинансирования потребуется собрать ряд документов. Они могут отличаться в зависимости от банка, но в целом список довольно универсален.

Требования к заемщику:

Возраст: от 21 до 65 лет на момент полного погашения.
Гражданство РФ.
Наличие постоянного дохода.
Положительная кредитная история.
Регистрация и проживание в регионе присутствия банка (иногда требуется).

Необходимый пакет документов

Для физических лиц потребуется предоставить следующие бумаги:

внутренний паспорт гражданина РФ;
страховой номер индивидуального лицевого счёта (СНИЛС);
подтверждение доходов (справка 2-НДФЛ или форма, предложенная банком);
копия трудовой книжки и/или действующий трудовой договор;
заявление-запрос на перекредитование;
действующий кредитный договор по текущей ипотеке;
выписка, содержащая остаток задолженности и график погашения;
действующий страховой договор, если он оформлен;
нотариально заверенное согласие второго супруга (при наличии официального брака).

На объект недвижимости:

Свидетельство о собственности (или выписка из ЕГРН).
Кадастровый паспорт/техплан.
Документы об оценке квартиры.
Договор залога (если объект уже в залоге).

Каждый банк может потребовать дополнительные бумаги – например, выписку из домовой книги или справку об отсутствии долгов по коммуналке.

В НССД юристы помогут собрать полный пакет документов, проверить актуальность форм и заполнение, а также корректно пройти процедуру переоформления собственности и залога.

Расходы при рефинансировании ипотеки

Хотя рефинансирование часто ассоциируется с экономией, важно учитывать сопутствующие расходы, чтобы понять – действительно ли оно выгодно ли в вашем случае.

Сколько стоит рефинансирование?

Сам процесс замены ипотечного кредита не бесплатен. В перечень типовых трат входят:

Оценка недвижимости. Банку нужно понимать, сколько реально стоит квартира.
Страхование (жизни, титула, имущества) – от 0,3% до 1% от остатка долга. Иногда банк требует только страхование недвижимости.
Госпошлина за регистрацию залога.
Услуги нотариуса (при необходимости).
Расходы на сопровождение сделки (редко, но встречается у ряда банков).

Все эти траты обычно покрываются за счет собственных средств заемщика, и это нужно учитывать при расчете выгоды.

Пример: если вы экономите 500 000 р. на процентах за весь срок, а расходы на рефинансирование составили 25 000 р., то итоговая выгода все равно ощутимая – 475 000 р.

Скрытые комиссии и дополнительные траты

Некоторые банки могут включать дополнительные сборы:

Комиссия за рассмотрение заявки (редко, но бывает).
Платное досрочное погашение (если прописано в договоре с первым банком – обязательно уточните заранее).
Платные СМС-уведомления и прочие мелкие сервисы.

Юристы НССД советуют внимательно читать кредитный договор и допсоглашения, особенно раздел о комиссии за обслуживание, досрочное закрытие и пролонгацию. Иногда именно здесь «прячется» подвох.

Почему могут отказать в рефинансировании?

Не все заявки на рефинансирование проходят успешно. Чтобы не попасть в число отказников, полезно заранее понять причины отказа и способы их обойти.

Причины отказа:

Негативная кредитная история. Просрочки по платежам, неоплаченные кредиты, текущая задолженность – все это портит кредитный рейтинг.
Недостаточный доход. Если банк посчитает, что ваш доход не позволяет обслуживать новый платеж, заявка будет отклонена. Даже если вы работаете неофициально, существуют программы без подтверждения дохода, но процент будет выше.
Неликвидное имущество. Квартира с юридическими обременениями, в аварийном доме или на окраине города может быть не принята в залог.
Слишком маленький срок оставшегося кредита. Если до окончания ипотеки осталось менее 12 месяцев, банки редко готовы перекредитовать вас.
Ошибки в документах. Неправильно оформленная закладная, несоответствие данных в договоре, отсутствие обязательных справок – частые причины отказа.

Как повысить шансы на одобрение:

Проверьте свою кредитную историю заранее через БКИ.
Оформите справку о доходах и по возможности – официальное подтверждение работы.
Подготовьте качественный пакет документов с помощью юриста.
Сравните несколько предложений банков и выберите те, где более лояльные условия.
Убедитесь, что квартира соответствует требованиям залогодателя.

Заключение

Рефинансирование ипотеки – это стратегический шаг, который может значительно снизить долговую нагрузку, особенно если ранее взятый ипотечный кредит оформлялся под высокий процент. Но, как и любая финансовая операция, требует внимательности: здесь важно учитывать не только выгоду по ставке, но и все сопутствующие расходы.

Менять ли условия ипотечного кредита – зависит от многих факторов: уровня текущих процентов, финансовой стабильности, актуального предложения на рынке, а также ваших долгосрочных планов. Иногда более выгодный вариант действительно лежит в другой кредитной организации – и его стоит рассматривать, даже если кажется, что это сложно или затратно.

Юристы НССД рекомендуют: не торопитесь с решением. Проанализируйте все доступные предложения, посчитайте итоговую выгоду с учетом возможных комиссий и неочевидных условий. Обратитесь к специалистам, чтобы избежать подводных камней и выбрать наиболее разумную тактику.

Помните: грамотный подход к управлению ипотекой – залог финансового комфорта в долгосрочной перспективе.

Мы подберем индивидуальное решение вашей проблемы

Наши компетенции

На первом звонке называем точную стоимость, не скрываем и не накручиваем ее в процессе, как делают конкуренты.
Мы не проиграли ни одного дела за всю историю компании.
Банкротство «не выходя из дома» — без поездок в офис или суд.

Беремся даже за сложные дела: с ипотеками, залогами и официальным доходом. Помогаем сохранить имущество.
Работаем по всей России, знаем нюансы работы арбитражных судов в разных регионах.
Предоставляем комфортную рассрочку на услуги.

Гарантия результата прописана в договоре: если долги не списаны — возвращаем деньги.
С нами вы больше не будете бояться звонков от коллекторов — мы берём общение с ними на себя.
Сотрудничаем только с проверенными арбитражными управляющими.

20 млрд+

списанных долгов, кредитов и займов через суд

15 тыс+

клиентов уже избавились от долгов с НССД

1100+

городов России - нам доверяют клиенты по всей стране

80 тыс+

подписчиков на YouTube, делимся кейсами и отзывами

Вопрос-ответ

Когда можно подать заявку?

Заявку на рефинансирование можно подавать в любое время после подписания ипотечного договора. Но банки, как правило, охотнее рассматривают обращения, если с момента выдачи кредита прошло не менее 6 месяцев, и по нему не было просрочек.

Если же речь идет о переаккредитации сразу после оформления ипотеки – это сложнее, и одобрение будет зависеть от банковской политики.

Сколько банков можно рассматривать одновременно?

Закон не запрещает подавать заявки в несколько банков сразу. Это даже рекомендуется – так вы повышаете шанс найти самые выгодные условия и лучше определение ставки.

Главное – контролировать сроки действия одобрений (обычно 30 дней) и не подписывать сразу несколько договоров, чтобы не испортить кредитную историю.

Сколько длится процесс?

В среднем рефинансирование занимает от 2 до 6 недель с момента подачи документов до перевода денег. Срок зависит от:

сложности сделки;
скорости сбора документов;
загруженности Росреестра (при регистрации нового залога);
условий вашего текущего и нового банка.

Некоторые банки практикуют экспресс-рефинансирование – менее 10 дней, особенно при подаче заявки онлайн.

Можно ли подать заявку онлайн?

Да, практически все крупные банки принимают онлайн-заявки на рефинансирование. Но в большинстве случаев личное посещение будет все равно необходимо – для подписания договора и идентификации. Исключение – если вы уже являетесь клиентом банка и имеете подтвержденную электронную подпись.

Юристы НССД помогут пройти этот процесс пошагово: от первичной оценки выгоды до подачи заявки онлайн и снятия обременения.