Продать квартиру с долгами вполне возможно, закон позволяет проводить такие сделки во многих случаях. Более частая проблема — опасения потенциального покупателя и плохо составленные договоры. В данной статье расскажем: когда продавать квартиру можно, а когда — запрещено, про риски при продаже, на что обязательно обращать внимание, как безопасно проводить расчеты, как защитить права собственника и добиться быстрого выкупа квартиры.
Продажа квартиры и дома с задолженностью
В этой главе расскажем о том:
- как распределяются долги между продавцом и покупателем по закону;
- когда можно заключать сделку, а когда ее не зарегистрируют;
- и других особенностях продажи с обременением.
Важно! С продажи квартиры необходимо заплатить налог. Однако, если собственник владел квартирой более 5 лет или более 3 при условии, что это — единственное жилье, то он освобождается от его уплаты.
Квартиры с долгами по коммунальным платежам
Ни Гражданский кодекс РФ, ни закон «О государственной регистрации недвижимости» не называют наличие долгов по ЖКХ основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
В связи с этим становится важным другой вопрос: что происходит с долгами по коммунальным платежам после смены владельца квартиры? Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ, все долги по ЖКХ сохраняются за собственником, который их накопил. А обязанность оплаты возникает только с момента регистрации прав на имущество.
Иными словами, долги по ЖКХ не переходят на нового собственника, а их оплата остается обязанностью владельца квартиры, при котором они возникли.
Квартиры с долгами по взносам на капитальный ремонт
Наличие долгов по капитальному ремонту не относится к числу оснований, которые помешают оформить сделку. Но здесь нужно учитывать другое — они перейдут к новому собственнику в полном размере. Это удобно для продавца, но обременительно для покупателя.
Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ задолженности по взносам на капитальный ремонт — ответственность собственника квартиры, а не лица, которое их накопило. Иными словами, если долги по коммунальным платежам как бы «привязаны» к личности, то по капитальному ремонту — к самой квартире.
Арест имущества из-за долгов
Если в отношении должника возбуждено исполнительное производство и пристав принял решение о наложении ареста на квартиру, то передать право собственности на нее не получится.
Арест — это обременение, которое блокирует право собственника распоряжаться своим имуществом. Это значит, что ему запрещено менять его юридический статус: и речь не только о продаже, но и об аренде, использовании квартиры в качестве залога и т.д. (ст. 80 Закона «Об исполнительном производстве»).
Прохождение процедуры банкротства
Если задолженность оказывается слишком большой, то владелец квартиры (или кредитор) может инициировать процедуру банкротства. В таком случае, его имущество будет внесено в конкурсную массу и продано с торгов, однако это не распространяется на единственное жилье. Получается, что его можно продать? Не все так просто.
После запуска процедуры имуществом физического лица начинает распоряжаться финансовый управляющий. Он выступает посредником между должником и кредиторами. Во время реструктуризации долгов для проведения сделок стоимостью свыше 50.000₽ необходимо получить его письменное согласие (п. 5 ст. 213.11 закона «О несостоятельности (банкротстве»). Но сделать это, особенно в случае продажи квартиры, крайне тяжело.
Продать квартиру можно будет только после окончания процедуры банкротства. Подробнее об этом — в следующей главе.
Юридические аспекты продажи квартиры с долгами
Самое сложное в сделке с задолженностью — убедить покупателя в ее надежности. Одно из важнейших действий, которые может сделать в этом отношении продавец — честно прописывать все условия в договоре. В отдельных случаях, это будет крайне важно и для него самого.
Долги по ЖКХ или взносам на капитальный ремонт
Несмотря на то, что покупатель не несет ответственности по долгам за ЖКХ, он может быть в курсе, что на практике это чревато многими неудобствами: например, недобросовестные управляющие компании или ТСЖ все равно могут пытаться взыскать долг с нового собственника, отказываться делать перерасчет или открывать новый лицевой счет. Придется тратить время и нервы на разбирательства. Возможно, даже в суде.
Что касается взносов на капитальный ремонт, то они и вовсе переходят к новому собственнику, а значит — он будет обязан их оплатить.
В связи с этим, для обеих сторон выгодно покрыть долги на этапе реализации договора. Вероятно, они будут уплачены в счет стоимости квартиры, поскольку мало какой покупатель согласится выплатить долги сверху цены. Вот как стоит действовать в таком случае:
- в договоре обязательно должна быть прописана полная стоимость квартиры;
- в пунктах о расчетах указать следующее: продавец получает средства, равные сумме долга (с учетом пеней), и покрывает его. После этого осуществляется получение остальной суммы;
- затем осуществляется регистрация права собственности на покупателя.
Чем грозит плохо составленный договор: недобросовестные покупатели могут обмануть владельца и не оплатить долги. Например, из стоимости квартиры в 3.500.000₽ вычли 250.000₽ (долги по коммуналке). В договоре прописали цифру 3.250.000₽, оформили квартиру на покупатели, а тот — не оплатил долг, как обещал. В итоге, бывший владелец получил меньше денег, а задолженность по ЖКХ все равно осталась на нем. Доказать устную договоренность в суде будет очень непросто. А даже если и выйдет — лучше предусмотрительно прописать все в договоре, чтобы разбирательств и вовсе не возникало.
Оформление недвижимости с долгами на приобретателя не гарантирует, что кредиторы перестанут выдвигать требования к бывшему собственнику.
Долги по исполнительному производству (арест)
Продать квартиру, на которую наложен арест, возможно только после его снятия. Для этого нужно оплатить долг. Когда собственных средств для этого не хватает, можно покрыть его задатком по договору купли-продажи квартиры:
- в договоре с покупателем прописывается сумма задатка, равная задолженности по исполнительному производству;
- текущий владелец передает полученные деньги приставам, те — прекращают исполнительное производство и снимают арест;
- с этого момента квартиру можно продавать. Покупатель передает оставшуюся сумму и регистрирует собственность на себя.
Продажа квартиры после банкротства
Главный страх многих покупателей — это возобновление банкротного дела в отношении бывшего владельца квартиры. Согласно ст. 213.29 закона «О несостоятельности (банкротстве)», дело можно возобновить, если обнаружится, что гражданин скрывал имущество.
Именно этого могут опасаться потенциальные покупатели, ведь если оно возобновится, то договор купли-продажи признают недействительным, а квартиру изымут в конкурсную массу.
Конечно, при добросовестном прохождении процедуры риска возобновления нет. Однако, подтвердить эту добросовестность может только время, а в момент совершения сделки покупателю придется верить текущему владельцу на слово.
Но в ряде случаев опасения потенциального покупателя можно снизить:
- если продаваемая квартира — это единственное жилье, то его не могут внести в конкурсную массу даже после возобновления процедуры. Можно продемонстрировать выписку из ЕГРН или документы из дела о банкротстве, в которых квартиру признали единственным жильем;
- оформить титульную страховку. По ней агентство компенсирует стоимость квартиры, если покупатель потеряет право собственности не по своей воле. Например, в случае признания сделки недействительной при возобновлении дела о банкротстве.
Особенности при продаже доли в квартире с долгами
Продажа доли с задолженностью вполне реальна, но для привлечения покупателей придется провести разделение лицевых счетов и долгов по ЖКХ. По общему правилу, начисление платы по коммунальным услугам и взносы на капитальный ремонт происходит в отношении всех собственников сразу (по одному лицевому счету). Однако, разделение счетов вполне возможно: для этого необходимо написать заявление в свою УК или ТСЖ.
Важно, чтобы с таким разделением были согласны все долевые собственники, что бывает не так просто, особенно при наличии задолженности. Более того, в создании отдельных лицевых счетов может отказать и сама УК.
В обоих случаях придется обращаться с иском в суд: в качестве ответчика будет выступать либо УК, если она отказала разделять счета; либо несогласные с разделением собственники.
Важно! Разделение счетов будет происходить по формальной доле, а не по фактически занимаемой площади. Так, например, если продавец занимает меньшую комнату, но ему принадлежит ½ доли, а его совладелец — большую, то счета все равно разделят 50% на 50%.
Пример из практики
Ленинский районный суд г. Иркутска разделил счета долевых собственников (по ½ у каждого) уже при наличии задолженности. Ранее УК отказала в разделении счетов из-за отсутствия согласия второго собственника. Имеющийся долг также был распределен ровно пополам.
Помните: продать свою долю в недвижимости можно только после письменного предупреждения совладельцев. Они обладают правом преимущественного выкупа, на который им предоставляется один месяц. Только по его истечению — после получения письменного уведомления, можно заключать сделку с третьим лицом.
Пошаговая инструкция продажи недвижимости с долгами
Подытожим главные советы в пошаговый алгоритм осуществления сделки:
Решите, как вы будете избавляться от задолженности: самостоятельно перед сделкой из собственных средств или оплатите задатком от покупателя.
Юридическая проверка недвижимости не займет много времени. Скорее всего, покупатель попросит справку об отсутствии долгов, проверит реестр ФССП или обратится в управляющую компанию. Скрывать долг нет смысла, особенно в том случае, если он все равно остается за вами (например, долг по ЖКХ), а продать недвижимость с обременением и вовсе не получится. Честность — залог доверия и поиска удобного для всех сценария сделки.
Потенциальный приобретатель вряд ли захочет самостоятельно разбираться с новым совладельцем о распределении долга. Поэтому вопросом придется заняться самостоятельно: через личное соглашение или суд.
Также нельзя пренебрегать письменным уведомлением совладельца(-ев). Даже если вы уверены, что они не станут выкупать долю, то впоследствии отсутствие этого извещения может послужить поводом для оспаривания сделки.
Необходимо очень дотошно описать распределение средств и их размер:
- полная стоимость квартиры;
- сумма задолженности на дату составления договора;
- способ и сроки погашения задолженности;
- способ проведения расчетов.
Удобным способом может оказаться использование банковских ячеек. Покупатель разделяет сумму на две части: размер долга и оставшаяся стоимость квартиры. Продавец получает доступ к первой ячейке и оплачивает задолженность. После этого — открывается доступ ко второй ячейке, а право собственности регистрируется на покупателя.
Заключение
Продажа квартиры с обременением вполне реальна. Главное — внимательно отнестись к требования законодательства, чтобы избежать возможных споров с покупателем или оспаривания сделки третьими лицами.
Необходимо действовать совместно с контрагентом, добиваться четких договоренностей и прописывать их в тексте соглашения: кто именно оплатит имеющиеся долги; как это отразится на стоимости квартиры; как будут проводиться расчеты и т.д. В будущем этим усилия уберегут обоих участников сделки от выяснений с УК, ФССП, совладельцами или друг с другом. И, банально, помогут провести саму сделку быстрее.
Мы подберем индивидуальное решение вашей проблемы
Источники
- "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
- Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ;
- Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
- Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ;
- Решение Ленинского районного суда г. Иркутска от 21.07.2021 по делу №003919-91.
Специалисты компании
Елизавета
Руководитель юридического отдела
Евгений
Руководитель блока обучения ИИ
Карина
Руководитель блока аналитики
Анна
Старший аналитик
Задайте вопрос прямо сейчас
Наши компетенции
- На первом звонке называем точную стоимость, не скрываем и не накручиваем ее в процессе, как делают конкуренты.
- Сопровождение процедуры банкротства с применением современных IT-решений.
- Банкротство «не выходя из дома» — без поездок в офис или суд.
- Беремся даже за сложные дела: с ипотеками, залогами и официальным доходом. Помогаем сохранить имущество.
- Работаем по всей России, знаем нюансы работы арбитражных судов в разных регионах.
- Предоставляем комфортную рассрочку на услуги.
- Гарантия на услуги прописана в договоре: если суд не освободит от долгов - вернем деньги.
- С нами вы больше не будете бояться звонков от коллекторов — мы берём общение с ними на себя.
- Сотрудничаем только с проверенными арбитражными управляющими.
объем задолженности по делам в практике
клиентов уже решили проблемы с долгами с НССД
городов России - нам доверяют клиенты по всей стране
подписчиков на YouTube, делимся кейсами и отзывами
Истории наших клиентов
Результаты достигнуты в конкретных делах. Исход вашего дела зависит от множества факторов и определяется арбитражным судом. Мы гарантируем профессионализм и полное сопровождение
