При покупке квартиры люди часто рассчитывают на общий бюджет, но в банковских документах их роли называются по-разному. Одного указывают первым заемщиком, второго – созаемщиком. При этом созаемщик при покупке квартиры в ипотеку принимает на себя полноценную обязанность перед банком.
Чтобы понять, что значит созаемщик при ипотеке, важно разделить обязательства по кредиту и права на жилье. Он подписывает тот же договор и отвечает за его исполнение: если платежи прекратятся, банк вправе потребовать деньги и с него. Долю в квартире такой статус автоматически не дает.
До сделки важно проверить, кто станет собственником, как распределятся платежи и можно ли позднее изменить состав должников. Для супругов это особенно важно: развод сам по себе договор с банком не прекращает.
Кто такой созаемщик при оформлении ипотеки
Отдельного определения этого термина, которое подходило бы для любого кредита, в законе нет. Заемщик и созаемщик при ипотеке получают деньги по одному договору и оба становятся его сторонами. Даже если в анкете одного назвали основным, объем обязанностей определяется не этим обозначением, а условиями договора.
Дополнительного участника часто привлекают, когда дохода одного покупателя недостаточно для нужной суммы. Финансовая организация складывает подтвержденные заработки, но одновременно учитывает долги каждого: действующие кредиты, лимиты по картам, алименты и другие регулярные расходы. Возраст, стаж и кредитную историю также проверяет отдельно.
Объем обязанностей определяется договором. Для ипотеки обычно устанавливают солидарную ответственность. В этом случае статья 323 ГК РФ разрешает кредитору требовать просроченный платеж или остаток долга от всех должников сразу либо от любого из них. Семейная договоренность о том, кто переводит деньги, для банка этого порядка не меняет.
Муж созаемщик при ипотеке
Когда кредит оформляют на жену, ее супруг может войти в тот же договор. Банк учтет оба дохода, а муж примет обязанность следить за погашением наравне с ней. Не имеет значения, с чьей карты семья обычно перечисляет ежемесячную сумму.
Если платеж не поступит, требование может быть предъявлено мужу полностью. Раздельный бюджет, переезд или развод не исключают его из договора. Пока банк письменно не согласовал изменение состава должников, прежние условия продолжают действовать.
Имущественные права регулируются отдельно. Квартира, купленная супругами в браке за общие средства, как правило, относится к совместной собственности. Иное распределение можно предусмотреть в брачном договоре или в допустимых законом документах о приобретении жилья.
Жена созаемщик при ипотеке
Такие же последствия возникают, если первым в банковских документах указан муж. Жена не помогает ему исполнять чужой кредит, а сама становится его участницей. Отпуск по уходу за ребенком, потеря работы или снижение дохода впоследствии не прекращают принятую обязанность.
У супруга без собственного заработка при этом могут сохраняться права на общее имущество. Поэтому два вопроса нельзя смешивать: кто отвечает по кредиту и кому принадлежит квартира. Иногда человек владеет жильем, не являясь созаемщиком; возможна и обратная ситуация, когда он должен банку, но доли у него нет.
Нужны ли созаемщики при ипотеке и зачем
Обязателен ли созаемщик при ипотеке, зависит от вида программы и оценки заявки. Для обычной ипотеки закон не требует второго заемщика: если заявитель проходит банковскую проверку и его дохода хватает, он может заключить договор один. Дополнительный участник становится необходимым, когда этого требуют условия льготной программы, правила банка или финансовые показатели сделки.
Чаще всего к совместному оформлению прибегают, чтобы:
- подтвердить более высокий семейный доход и получить нужную сумму;
- выполнить условия ипотечной программы;
- включить супруга в обязательство, связанное с покупкой общего жилья;
- распределить фактические расходы между людьми, которые вместе приобретают квартиру.
Созаемщиком может быть не только муж или жена. Банки иногда принимают заявки с родителями, совершеннолетними детьми, другими родственниками либо людьми, не состоящими с покупателем в родстве. Допустимый круг участников и требования к ним зависят от кредитной организации. Родственная связь сама по себе не уменьшает будущую ответственность.
Сколько созаемщиков может быть при ипотеке
Общего ограничения для всех ипотечных договоров в законе нет. Максимальное число устанавливает банк: одна программа допускает единственного дополнительного участника, другая – нескольких. Поэтому точный ответ нужно искать в условиях выбранного продукта, а не в общих правилах об ипотеке.
Добавление каждого нового человека усложняет оформление. Потребуются его документы и согласие на проверку кредитной истории, а при изменении договора придется учитывать интересы всех участников. Включать родственника только ради увеличения дохода в анкете разумно лишь после того, как он оценил реальные обязанности.
Права и ответственность созаемщика при ипотеке
Права созаемщиков при ипотеке определяются договором и правилами банка. Как его сторона человек вправе получить свой экземпляр, знакомиться с графиком, уточнять размер задолженности и вносить платежи. Доступ к счету, приложению, страховке и отдельным банковским операциям может различаться.
Главная обязанность – вернуть кредит и уплатить проценты в установленные сроки. При солидарном долге банк не должен сначала обращаться к человеку, которого семья считает основным. Он может предъявить полное требование другому участнику, если платежа по общему обязательству нет.
Тот, кто погасил за остальных больше своей части, после расчетов с банком вправе требовать компенсацию от других должников. Это отдельное отношение между созаемщиками. Оно не ограничивает кредитора и не позволяет заранее сослаться на внутреннее распределение расходов.
Согласие созаемщика при ипотеке необходимо, если банк переводит его обязательство на другое лицо или меняет существенные условия договора. При рефинансировании участие всех должников обычно также требуется. Если человек одновременно владеет долей либо передал свое имущество в залог, его согласие может понадобиться и при операциях с квартирой.
Условия для созаемщика при ипотеке
Условия созаемщика при ипотеке определяет банк. Он устанавливает допустимый возраст на дату выдачи и окончания кредита, проверяет гражданство или законность проживания, занятость, стаж и подтвержденный доход. При расчете долговой нагрузки кредитор учитывает действующие займы, а также может принять во внимание доступные лимиты по кредитным картам, даже если человек ими почти не пользуется.
Для заявки потребуются паспорт и сведения о работе и заработке. В зависимости от ситуации запрашивают документы о браке, детях и имеющемся имуществе. Выполнение формальных условий еще не означает одобрения: кредитор оценивает совокупный риск по собственным моделям и может отказать.
До подписания документов стоит проверить:
- солидарная ли ответственность предусмотрена договором;
- указан ли созаемщик среди покупателей и будущих собственников;
- кому предстоит внести первоначальный взнос и последующие платежи;
- нужно ли страхование созаемщика при ипотеке и кто оплачивает полис;
- как меняются условия при досрочном погашении, просрочке, разводе или выходе одного из участников.
Такая сверка показывает, совпадают ли договоренности между близкими людьми с юридическим оформлением сделки. Если устный план расходится с документами, для банка и регистрационных органов значение будут иметь именно подписанные условия и сведения ЕГРН.
Является ли созаемщик собственником квартиры при ипотеке
Созаемщик является собственником квартиры при ипотеке только тогда, когда право на жилье оформлено на него. Права созаемщика на квартиру при ипотеке подтверждаются договором купли-продажи или участия в долевом строительстве, а затем записью в ЕГРН. Одна подпись под кредитным договором долю не создает.
Доля созаемщика при ипотеке у супругов зависит от режима имущества. Жилье, приобретенное в браке на общие средства, обычно принадлежит обоим, даже когда в реестре указан один из них. Изменить этот порядок позволяет брачный договор. Конкретный результат определяется временем и источником покупки, содержанием документов и другими обстоятельствами.
Для людей, которые не зарегистрировали брак, презумпции общей собственности нет. Если они хотят владеть объектом вместе, каждого нужно включить в сделку и зарегистрировать его долю. Переводы денег на ипотечный счет другого собственника сами по себе не заменяют оформление права. Налоговый вычет созаемщику при ипотеке доступен не из-за статуса в банковском договоре, а при наличии оснований по НК РФ: учитываются приобретение жилья, подтвержденные расходы, облагаемый НДФЛ доход и режим собственности супругов.
Чем отличается созаемщик от поручителя при ипотеке
Созаемщик получает кредит вместе с другим заемщиком и сразу отвечает за его возврат как сторона основного договора. Банк может включить его доход в расчет суммы. Обязательство, платежи и просрочки отражаются в кредитной истории этого человека.
Поручитель подписывает отдельный договор, которым обеспечивает чужое обязательство. Пределы и срок его ответственности следуют из поручительства. По общему правилу статьи 363 ГК РФ должник и поручитель отвечают солидарно, если законом или договором не установлен субсидиарный порядок.
Ни одна из этих ролей автоматически не дает права на квартиру. Однако созаемщик чаще одновременно является покупателем, супругом владельца или залогодателем. Поручитель обычно не участвует в приобретении объекта, поэтому связь с ним ограничивается обеспечением кредита.
Название в банковской анкете не заменяет проверку документов. Из них должно быть ясно, кто получает заемные средства, в каком объеме отвечает перед кредитором, кому принадлежит недвижимость и чье имущество находится в залоге.
Доля созаемщика при семейной ипотеке
По действующим правилам созаемщики при семейной ипотеке – оба супруга. Для отдельных ситуаций предусмотрены исключения, поэтому перед подачей заявки нужно сверить актуальные условия программы и требования выбранного банка. Если семейного дохода недостаточно, кредитор может допустить других участников.
Само включение мужа или жены в кредит не устанавливает размер доли. Супруги могут оформить совместную собственность либо, когда это допускают закон и документы сделки, определить доли. Брачный договор также влияет на режим имущества, но не освобождает человека от уже принятой обязанности перед банком без его согласия.
Отдельные требования возникают при использовании материнского капитала. Приобретенное жилье оформляют в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Доли определяются соглашением с учетом суммы государственной поддержки. Если материнский капитал не использовался, участие семьи в льготной программе само по себе не наделяет ребенка собственностью.
Вывод созаемщика из ипотеки при разводе
Ипотека при разводе созаемщиков автоматически не переоформляется: после расторжения брака состав должников остается прежним. Раздел имущества по соглашению или через суд не изменяет кредитный договор без участия банка. Даже если квартира переходит одному супругу, второй продолжает отвечать за платежи, пока кредитор письменно не согласится на перевод долга.
Чтобы исключить бывшего мужа или жену, в банк подают заявление и предлагают новый вариант исполнения. Тот, у кого останутся квартира и кредит, подтверждает достаточный доход. Организация повторно рассчитывает долговую нагрузку, оценивает обеспечение и решает, устраивают ли ее измененные условия.
В зависимости от обстоятельств возможны следующие решения:
- оставить договор одному супругу после согласия банка;
- включить вместо выбывающего участника другого платежеспособного человека;
- рефинансировать остаток кредита на имя одного заемщика;
- продать заложенное жилье с разрешения кредитора и погасить задолженность;
- сохранить обоих в договоре, письменно закрепив между ними порядок платежей.
Последний вариант не меняет прав банка. Если бывшие супруги договорились делить взносы поровну, а один перестал перечислять свою часть, кредитор все равно может взыскать недостающую сумму с другого. Поэтому судьбу квартиры, долга и фактических расходов лучше урегулировать одновременно.
Кредитная история созаемщика при ипотеке
Сведения об ипотеке передаются в бюро кредитных историй по каждому заемщику. Запись содержит данные о сумме и сроке обязательства, задолженности, среднемесячном платеже и соблюдении графика. Положение участника в анкете не влияет на передачу этой информации.
Если взносы поступают вовремя, в истории фиксируется нормальное исполнение. Но крупное действующее обязательство все равно повышает долговую нагрузку. При новой заявке банк учтет ипотечный платеж и у созаемщика, который фактически не переводит деньги со своего счета.
Просрочка затрагивает всех должников. Для БКИ имеет значение состояние общего кредита, а не причина, по которой семья задержала перевод. Поэтому каждому участнику полезно самостоятельно проверять график и остаток долга, даже когда платежами занимается другой человек.
Выход из договора прекращает будущие обязанности с даты согласованного изменения, но прежние сведения не стираются. Бюро хранит запись по отдельной кредитной сделке семь лет со дня последнего изменения содержащейся в ней информации.
Созаемщик по ипотеке при банкротстве
Банкротство одного должника не прекращает обязательство остальных. Если ответственность солидарная, банк сохраняет право потребовать непогашенную сумму у другого созаемщика. Освобождение гражданина-банкрота от дальнейшего исполнения части долгов не распространяется на тех, кто подписал договор вместе с ним.
Для заложенной квартиры действуют специальные правила. Исполнительский иммунитет единственного жилья не защищает ее автоматически от взыскания. Когда собственник проходит банкротство, залоговый кредитор заявляет свое требование, а судьба объекта зависит от хода процедуры и выполнения ипотечных обязательств.
Сохранить единственное ипотечное жилье иногда позволяет отдельное мировое соглашение с банком, утвержденное арбитражным судом. По нему платежи продолжаются на согласованных условиях. В их исполнении может участвовать третье лицо, включая другого созаемщика. Наличие такой возможности еще не означает, что кредитор обязан принять предложенный порядок.
Если банкрот не владеет квартирой и не передавал ее в залог, объект может не входить в состав его имущества. При этом личная обязанность по кредиту рассматривается в деле. Для оценки последствий нужны сам договор, сведения ЕГРН, семейный режим собственности, наличие просрочки и статус остальных участников.
Риски для созаемщика по ипотеке
Главные риски созаемщика при ипотеке связаны с обязанностью погасить весь остаток, если другие заемщики перестали платить. Ограничить эту ответственность устным соглашением или размером личного дохода нельзя. При просрочке банк вправе требовать основной долг, проценты и предусмотренную договором неустойку в установленных законом пределах.
Кроме этого, участие в ипотеке означает, что:
- ежемесячный взнос войдет в расчет долговой нагрузки и может уменьшить сумму нового кредита;
- задержка платежа отразится в кредитной истории каждого должника;
- прекратить участие по собственной инициативе без согласия банка не получится;
- распоряжение заложенной квартирой будет ограничено законом и договором;
- развод или конфликт между созаемщиками не изменит требований кредитора;
- возврат денег, внесенных за другого участника, иногда приходится требовать отдельно.
Наиболее уязвимо положение человека, который принял солидарный долг, но не получил права на жилье. Он рискует доходом и другим имуществом, не имея возможности распоряжаться квартирой. До подписания нужно сопоставить кредитный договор, сведения о собственниках, брачный договор и соглашение о фактических платежах.
Подведение итогов
Созаемщик отвечает по ипотеке как полноценный должник. Банк может обратиться к нему за всей непогашенной суммой, а сведения о договоре и платежах попадают в его кредитную историю. Выйти из обязательства только по договоренности с другим заемщиком нельзя – потребуется согласие кредитора и изменение документов.
Права на квартиру определяются отдельно. Чтобы будущие расходы не оказались несоразмерны получаемой доле, до сделки нужно проверить не только условия кредита, но и договор приобретения жилья, запись в ЕГРН и семейные соглашения. Особенно важно сделать это человеку, которого включают в ипотеку ради учета дохода.
Мы подберем индивидуальное решение вашей проблемы
Источники
- Гражданский кодекс РФ, статьи 323, 325, 363 и 391.
- Семейный кодекс РФ, статьи 33–35, 39, 42 и 45.
- Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
- Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 213.10, 213.10-1 и 213.28.
- Федеральный закон № 218-ФЗ «О кредитных историях».
- Федеральный закон № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
- Налоговый кодекс РФ, статья 220.
- Актуальные условия программы «Семейная ипотека».
- Разъяснения Банка России о составе и сроке хранения кредитной истории.
Специалисты компании
Елизавета
Руководитель юридического отдела
Евгений
Руководитель блока обучения ИИ
Карина
Руководитель блока аналитики
Анна
Старший аналитик
Задайте вопрос прямо сейчас
Наши компетенции
- На первом звонке называем точную стоимость, не скрываем и не накручиваем ее в процессе, как делают конкуренты.
- Сопровождение процедуры банкротства с применением современных ИТ-решений.
- Банкротство «не выходя из дома» — без поездок в офис или суд.
- Беремся даже за сложные дела: с ипотеками, залогами и официальным доходом. Помогаем сохранить имущество.
- Работаем по всей России, знаем нюансы работы арбитражных судов в разных регионах.
- Предоставляем комфортную рассрочку на сервисы.
- Гарантия на сервисы прописана в договоре: если суд не освободит от долгов - вернем деньги.
- С нами вы больше не будете бояться звонков от коллекторов — мы берём общение с ними на себя.
- Сотрудничаем только с проверенными арбитражными управляющими.
объем задолженности по делам в практике
клиентов уже решили проблемы с долгами с НССД
городов России - нам доверяют клиенты по всей стране
подписчиков в социальных сетях, делимся кейсами и отзывами
Истории наших клиентов
Результаты достигнуты в конкретных делах. Исход вашего дела зависит от множества факторов и определяется арбитражным судом. Мы гарантируем профессионализм и полное сопровождение
